Wartabrita.com.CO.ID –Mengingat harga properti yang terus meningkat setiap tahun, pembiayaan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi pilihan yang paling masuk akal bagi masyarakat.

Di lingkungan perbankan nasional, calon nasabah biasanya menghadapi dua pilihan utama, yaitu KPR konvensional dan KPR syariah.

Kedua alat ini memiliki tujuan yang sama dalam memudahkan kepemilikan perumahan, tetapi cara dasar yang digunakan sangat berbeda.

Mengenali perbedaan antara sistem bunga dan margin, serta cara pembayaran cicilan hingga jangka waktu berakhir, sangat penting bagi calon pembeli rumah pertama.

Tujuan dari ini adalah agar calon pemilik rumah tidak membuat kesalahan dalam merencanakan keuangan jangka panjang. Pemilihan jenis pendanaan yang sesuai akan sangat berdampak pada kelancaran arus kas keluarga selama belasan hingga puluhan tahun mendatang.

Prinsip Pokok dan Perjanjian Pembiayaan

Perbedaan paling pokok antara dua bentuk pembiayaan ini berada pada dasar hukum dan perjanjian yang digunakan.

Melansir informasi dari laman OCBC, KPR konvensional beroperasi berdasarkan prinsip peminjaman dana oleh bank kepada nasabah.

Sebagai imbalan atas pinjaman tersebut, nasabah dikenakan bunga. Dalam sistem ini, bank memberikan uang kepada nasabah untuk membeli rumah, dan properti tersebut berfungsi sebagai jaminan utama.

Sebaliknya, KPR syariah tidak menerapkan sistem bunga karena prinsip syariah menjauhi riba.

Mengutip penjelasan dari Bank Muamalat, hubungan antara bank dan nasabah dalam sistem syariah tidak dianggap sebagai pemberi pinjaman dan penerima pinjaman dalam arti meminjam uang, tetapi sebagai penjual dan pembeli atau melalui bentuk kerja sama modal.

Beberapa jenis akad yang sering digunakan dalam pembiayaan perumahan berbasis syariah antara lain:

• Murabahah (Perdagangan): Bank membeli rumah yang diinginkan oleh nasabah, kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan tambahan laba yang telah disepakati sebelumnya.
• Musyarakah Mutanaqisah (MMQ): Sistem kepemilikan bersama antara bank dan nasabah. Bagian kepemilikan bank terhadap rumah tersebut akan berkurang secara bertahap seiring dengan pembayaran angsuran yang dilakukan oleh nasabah.

Mekanisme Perhitungan Cicilan Bulanan

Pada penerapannya, metode perhitungan yang digunakan oleh kedua jenis KPR ini akan berdampak besar pada pengeluaran bulanan nasabah.

Dalam KPR konvensional, penghitungan cicilan biasanya menggunakan metode anuitas atau bunga efektif. Bunga dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman setiap bulannya.

Maknanya, besaran pembayaran bunga akan terlihat lebih besar pada awal masa pinjaman, sedangkan bagian pelunasan pokok utang akan semakin meningkat seiring mendekati akhir jangka waktu pinjaman.

Namun, besaran cicilan ini bersifat berubah-ubah. Apabila masa bunga tetap (fixed) telah berakhir, nasabah akan memasuki masa bunga mengambang (floating) yang sesuai dengan pergerakan suku bunga acuan BI Rate.

Berbeda dengan sistem tersebut, perhitungan dalam KPR syariah berdasarkan akad Murabahah lebih mudah. Bank akan menjumlahkan harga pembelian rumah dengan margin keuntungan yang telah disepakati.

Bersumber dari Bank Mega, karena harga jual total telah ditentukan sejak penandatanganan perjanjian, besaran cicilan setiap bulan akan tetap konstan.

Pelanggan memperoleh kepastian jumlah cicilan tanpa perlu khawatir terhadap fluktuasi suku bunga pasar.

Simulasi Perhitungan: Tradisional vs Syariah

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, berikut ini adalah contoh perbandingan perhitungan dengan asumsi besarnya plafon pembiayaan sebesar Rp 500.000.000 dan jangka waktu selama 10 tahun atau 120 bulan.

1. Perhitungan KPR Konvensional (Asumsi Bunga Efektif 10%)

• Jumlah Pokok Pinjaman: Rp 500.000.000.
• Perkiraan pembayaran bulanan: Kira-kira Rp 6.607.487 setiap bulan.
• Ciri-ciri: Jika pada tahun ketiga tingkat bunga pasar meningkat menjadi 12%, cicilan akan otomatis naik. Sebaliknya, jika bunga menurun, cicilan bisa menjadi lebih ringan.

2. Simulasi KPR Syariah dengan Akad Murabahah (Asumsi Margin Sama Dengan 6% Tetap)

• Harga Pembelian Bank: Rp 500.000.000.
• Total Margin (6% x 10 Tahun): Rp 300.000.000.
• Harga Penjualan Bank kepada Nasabah: Rp 800.000.000.
• Pembayaran Bulanan (Rp 800.000.000 : 120 bulan): Rp 6.666.667 per bulan.
• Ciri-ciri: Jumlah ini tidak akan berubah sepeser pun hingga cicilan terakhir pada bulan ke-120.

Biaya Administratif, Denda, dan Analisis Pemilihan

Struktur biaya tambahan juga menjadi perbedaan yang mencolok antara dua produk perbankan tersebut.

Dalam KPR konvensional, nasabah umumnya dikenai biaya administrasi, provisi, dan asuransi pada awal perjanjian.

Selain itu, terdapat aturan sanksi atau denda apabila nasabah ingin melunasi pinjaman lebih cepat sebelum masa perjanjian berakhir.

Tonton: 2 Kapal Pertamina Terjebak di Wilayah Konflik Timur Tengah! Pemerintah Melakukan Perundingan

Di sisi lain, dalam sistem syariah, biaya-biaya tersebut diatur berdasarkan prinsip kejelasan.

Menurut penjelasan dari Bank Muamalat, perbankan syariah biasanya tidak mengenakan denda keterlambatan sebagai sumber pendapatan bank, tetapi sebagai dana sosial atau ta’zir.

Selain itu, aturan pelunasan lebih cepat dalam KPR syariah biasanya tidak memberlakukan denda yang besar seperti bank konvensional karena besarnya keuntungan bank telah ditentukan sejak awal.

Pemilihan antara KPR konvensional atau syariah sangat tergantung pada profil risiko dan keinginan setiap orang.

Untuk nasabah yang menginginkan kepastian pembayaran tanpa dipengaruhi oleh kondisi ekonomi secara keseluruhan, KPR syariah merupakan pilihan yang sangat menarik.

Sebaliknya, bagi nasabah yang peka terhadap peluang penurunan bunga pasar di masa mendatang, KPR konvensional memberikan fleksibilitas yang khas.

Disarankan bagi calon pembeli rumah untuk melakukan simulasi mandiri dengan menggunakan alat hitung KPR yang tersedia di situs resmi bank.

Selain itu, bacalah setiap poin dalam kontrak secara cermat, khususnya mengenai ketentuan bunga yang berfluktuasi dan biaya pelunasan lebih awal, sebelum memutuskan untuk menandatangani perjanjian pembiayaan.